Peruskorjaus – Tätä kaikkea tapahtuu ennen kuin työt alkavat omassa kodissa

Suuri osa Asuntosäätiön kiinteistöistä on rakennettu 1990-luvulla. Kun talolla alkaa olla ikää noin 30 vuotta, moni rakennusosa on isomman kunnostuksen tarpeessa. Suurin osa asokodeistamme peruskorjataan 2020- ja 2030-lukujen aikana.  

”Valitsemme kohteet korjaustarpeen perusteella. Yksi tärkeimmistä kriteereistä on kosteiden tilojen kunto, minkä vuoksi kohteet useimmiten valikoituvat peruskorjaukseen ikäjärjestyksessä. Jos jokin kiinteistö osoittautuu poikkeuksellisen huonokuntoiseksi, se nousee korjauslistan kärkeen”, Asuntosäätiön kiinteistöpäällikkö Rain Köiv kertoo.

Koko kiinteistön korjaus kestää lyhyimmillään puolisen vuotta. Isoissa kiinteistöissä aikaa kuluu vuodesta puoleentoista vuoteen.

Ennen kuin korjaajat pääsevät aloittamaan työnsä, takana on pitkä valmisteluvaihe.

Peruskorjausprojekti aloitetaan hankesuunnittelulla. Siinä määritetään, mitä kaikkea kohteen peruskorjaukseen sisällytetään ja mikä on kustannusarvio. Tämä vaihe kestää 2–4 kuukautta.

Heti hankesuunnittelun alussa asukkaille tiedotetaan peruskorjaushankkeen aloittamisesta. Asukkaat saavat kyselyn, jossa pyydetään kommentteja ja näkemyksiä siitä, missä kunnossa oma asunto ja koko talo ovat.

”Mitä tarkempaa tietoa asunnoista ja kiinteistöstä saamme, sitä paremmin ja yksityiskohtaisemmin pääsemme edistämään hankesuunnittelua”, Rain Köiv sanoo.

Hankesuunnitteluvaiheessa kohteessa teetetään kuntoarvio. Sen tekee ulkopuolinen asiantuntija, joka saa asukaskyselyn tulokset taustatiedoiksi.

Kuntoarvioija käy katsomassa jokaisen asunnon ja yhteiset tilat. Hän antaa raportissaan arvionsa korjaustarpeesta. Asunnot remontoidaan aina kunnon mukaan. Vastikään tehdyt remontit vaikuttavat siihen, mitä korjataan. Esimerkiksi uudehkoja kodinkoneita tai hyväkuntoista parkettia ei vaihdeta uusiin. 

Kun kotikohtaiset korjaustarpeet ovat selvillä, peruskorjauksen suunnittelu ja hinta tarkentuvat.

Arvioinnissa käytetään hyödyksi myös kiinteistössä aiemmin tehtyjä tutkimuksia ja taustatietoja esimerkiksi aiemmista putkivaurioista.

Kun hankesuunnitelma on valmis, seuraa pitkä vaihe. Ensin asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta Aralta haetaan ehdollista lainavarauspäätöstä. Jos päätös on myönteinen, hankkeen varsinaista korjaussuunnittelua ja urakoitsijan kilpailutusta voidaan jatkaa.

Ennen peruskorjaustöiden aloittamista valmiit suunnitelmat ja urakkahinta täytyy vielä hyväksyttää Aralla ja saada niin sanottu lainan osapäätös.

Peruskorjaukset rahoitetaan valtion takaamalla korkotukilainalla, joten lainan hyväksyminen korkotukilainaksi on ehdoton edellytys korjauksen toteutumiselle.

Rain Köiv kertoo, että etukäteen on vaikea tietää, kuinka pitkä tai vaikea rahoitusprosessista tulee. Hakemusten käsittelyajat Arassa vaihtelevat.

”Valitettavasti saamme toisinaan myös hylkäyspäätöksiä. Hylkäykset johtuvat yleensä siitä, että Ara katsoo remontinkustannusten olevan liian korkeita kriteereihin nähden. Korkotukilainan myöntämisen edellytyksenä on, että peruskorjauksen kustannukset ovat kohtuullisia. Korjauksen sisällön ja laajuuden huolellinen määrittäminen ovatkin erittäin ratkaisevia hankkeen toteutumisen kannalta”, Rain Köiv korostaa.

Kun Arata on saatu myönteinen osapäätös, varsinainen peruskorjaus voidaan käynnistää. Tässä vaiheessa laina kilpailutetaan pankkien ja muiden rahoituslaitosten kanssa, ja Aralta haetaan lainan hyväksymistä korkotukilainaksi eli lopullista lainapäätöstä.

Hankkeiden toteutumiseen vaikuttavat paitsi rahoitus myös yleinen maailmantilanne, kohonneet hinnat, inflaatio ja materiaalien saatavuus.

Yleensä kaikki sujuu suunnitelmien mukaan ja asukkaille voidaan tiedottaa peruskorjauksen etenemisestä.

Asukasinfo järjestetään vähintään kaksi kuukautta ennen peruskorjaustyömaan alkamista. Infossa käydään läpi käytännön asiat ja esimerkiksi kotikohtaiset aikataulut. Jos suunnitelmiin tulee muutoksia, niistä kerrotaan asukkaille heti.

Omassa kodissa saa asua remontin aikana, mutta sijaisasunnon hankkimista suositellaan. Remontin keskellä ei ole mukavaa, kun myös kylpyhuone ja keittiö ovat osan aikaa poissa käytöstä. Asukkaille hyvitetään pääsääntöisesti yhden kuukauden vastike.

Rain Köivin mukaan suurin osa asukkaista suhtautuu remontteihin myönteisesti, vaikka peruskorjaukset nostavat perusvastikkeen määrää jokin verran.

Viime vuosina peruskorjaukset ovat korottaneet vastikkeen määrää 0,5–1 euroa neliömetriltä. Esimerkiksi noin 80 neliön asunnossa tämä vastaa noin 40–80 euron nousua kuukaudessa.

”Remontin jälkeen koti on entistä parempi paikka asua, kun laatutaso nousee ja viihtyvyys paranee. On hyvä muistaa, että kun remontoimme kaikki asunnot samantasoisiksi, vastikkeet ovat jatkossa oikeudenmukaisemmat.”

Peruskorjauksissa tähdätään myös energiankulutuksen pienentämiseen, mikä tuo pitkällä aikavälillä säästöä asukkaille.

”Jos peruskorjaukseen sisältyy useita energiatehokkuutta parantavia toimia, hoitovastikkeen määrä saattaa laskea, kun kohteen kulut pienenevät energiankulutuksen vähentyessä”, Köiv sanoo.